При банкротстве гражданина единственное пригодное для проживания жильё нередко остаётся у должника, но иммунитет не является безусловным. Эксперты отмечают: квартиру могут выставить на торги, если она выступает предметом залога либо по своим характеристикам попадает под категорию роскошной недвижимости.
Правовые основания для защиты жилья закреплены в статье 446 ГПК РФ и статье 213.25 Закона о банкротстве. Если квартира не находится в залоге и по ней не совершались спорные сделки, риск продажи минимален. При этом суды всё чаще анализируют, как именно жильё стало единственным и не используется ли статус иммунитета для сокрытия ценного актива.
Один из самых очевидных случаев утраты иммунитета — ипотека. Когда единственная квартира оформлена в залог, защита на неё не действует. Средства от её продажи распределяются по правилам, установленным статьёй 213.27–1 Федерального закона № 62‑ФЗ.
Другой повод для включения жилья в конкурсную массу — его «роскошность». Поворотной точкой в практике стал акт Конституционного Суда РФ от 26 апреля 2021 года: он подтвердил, что иммунитет не должен позволять сохранять чрезмерно дорогой объект. Позднее Верховный Суд в Обзоре от 18 июня 2025 года конкретизировал подход: чтобы признать жильё роскошным, его площадь должна многократно превышать потребности семьи. При этом двукратного превышения нормы недостаточно — суды учитывают также рыночную стоимость, локацию и иные параметры объекта.
Юристы предупреждают: попытки искусственно сформировать статус «единственного жилья» перед банкротством легко выявляются и оборачиваются против должника. Так, в одном из дел гражданин подарил матери долю в квартире, а позже унаследовал другое жильё — суд посчитал, что условия для иммунитета были созданы намеренно, и включил объект в конкурсную массу. Практика показывает, что сегодня для суда недостаточно формального подсчёта количества квартир, зарегистрированных на дату банкротства.
Ключевой принцип, на который ориентируются суды: лишение иммунитета оправдано только тогда, когда это экономически целесообразно для кредиторов и при этом не лишает должника возможности обеспечить себе достойный уровень жизни.
